El experto inmobiliario marchenero Juan Guijarro analiza la situación actual de los precios de la vivienda desde una perspectiva detallada de cómo han evolucionado los precios en Marchena y desde la preocupación porque no se vuelva a repetir la tan famosa burbuja inmobiliaria con una nueva subida de precios cuando vayan siendo más numerosos los compradores que pueden acceder a los actuales precios, que han bajado razonablemente después de dispararse en varios años en Marchena, donde una vivienda que costaba 40.000 euros en 1998, en 2005 se situó en 120.000. Guijarro alerta para que no se comience a disparar el mercado otra vez tras la reducción que se ha venido dando últimamente y llama a los consumidores a pagar hipotecas que no sobrepasen el 30 por ciento de su salario mensual.
A los Vendedores y Compradores de Viviendas
En los años 1996 y 1997, los pisos en zonas normales de Marchena, (Madre de Dios, Alameda, Cárcel,) se encontraban entre 18000 €uros y los 30.000 €uros (entre los 3 y 5 millones de pesetas de la época). Los intereses bancarios empezaron a bajar, eso hizo más asequible a los compradores poder comprar y pagar las hipotecas con más facilidad. Junto a estas bajadas de intereses, los bancos dieron más facilidad de conceder los préstamos, ya no era imprescindible tener un contrato de trabajo indefinido, además las entidades financieras otorgaban hipotecas del 100% del valor de compra (cuando tasaban la vivienda inflaban la tasación con el objetivo de conceder el dinero de la compra total), llegando las entidades financieras a conceder préstamos a personas con un altos riesgos de impago (las llamadas hipotecas basura), basándose las entidades financieras en el precepto de que el mercado inmobiliario estaba en continua subida y en que, si tuviera que embargar, ganaba dinero en la operación.
Los propietarios, viendo la facilidad que tenían los compradores para conseguir los préstamos, y la aceleración de las ventas en el sector inmobiliario empezaron a subir los precios (recomendación que hacían algunos mediadores, que luego cobraban hasta el 8% de comisiones), unido al encadenamiento de bajadas que sufría el MIBOR que luego se convirtió en Euribor, lo que provocó una subida de precios en las viviendas en Marchena. En vez de beneficiarse los compradores de las bajadas del interés en los préstamos que pedían, se encontraron con que no sólo no se beneficiaban, sino que se tenían que endeudar más para hacer frente a las subidas de precios que los vendedores estaban realizando, "subidas que ilógicamente aceptaban las entidades financieras". Póngase como ejemplo que la vivienda vendida en el año 1.998 por 40.000 en el año 2005 se vendía en torno a las 120.000 €uros (un aumento de 500% en tan sólo 7 años).
Las hipotecas ya desde el 2005 se concedían por cantidades superiores a 100.000 €uros para poder comprarse la vivienda, hasta que los intereses empezaron a subir, muchísimas personas se encontraron que las cuotas mensuales de las hipotecas que hasta el momento no sobrepasaban los 400 €uros se inflan hasta los 600 €uros ó 700 €uros, dichas cuotas se les pusieron en más de los ingresos mensuales de algunas personas.(un sueldo para la hipoteca y otro para vivir), otras muchas personas al informarse de las condiciones de su hipoteca ven que han firmado intereses abusivos o comisiones enormes por retrasarse un solo día en el pago de sus cuotas.
Esta ambición por pedir cada día más y los bancos por ganar más dinero, ya que al estar los intereses bajos conceden muchas más hipotecas e hipotecas basura, llegó a elevar artificialmente el precio de las viviendas, (la llamada burbuja inmobiliaria) y digo artificialmente, porque en la actualidad, la mayoría de las viviendas que se compraron poco antes del estallido de la burbuja, están hoy casi en la mitad de aquellos precios que pagaron, muchas personas se encuentras que su vivienda vale menos que lo que le debe de hipoteca.
Por ello, pido una reflexión a los vendedores y compradores para que no vuelvan de nuevo a pensar y actuar igual, que antes del estallido de la burbuja que nos ha llevado a la crisis financiera de la que deriva crisis actual. Digo esto porque los precios se están reajustando llegando a unos precios más asequibles para comprar y en los cuales las entidades financieras conceden el 80% del valor de tasación, pues en cuanto los vendedores oyen por los medios de comunicación de la bajada de los intereses y que los compradores van teniendo posibilidad de sacar las hipotecas, en vez de alegrarse y vender a los precios que en su día estaban dispuestos a vender, han empezado a querer subir los precios mal aconsejados (es necesario que los compradores y vendedores, se dejen aconsejar por personas expertas en el tema) .
Espero que los posibles compradores que vayan a pedir un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda, recuerden el dicho: "Volvemos a andar por el suelo, llevábamos mucho tiempo andando por las nubes", por lo que desde GUIJARRO RUSTICA Y URBANA SL aconseja, comprar cuando se tenga como mínimo el 20% de la compra de la vivienda, los gastos y no endeudarse en más del 35% de sus ingresos; no es normal que si se percibe un salario de 1.000.-Euros mensuales, se firme un préstamo Hipotecario a pagar de 600.-Euros mensuales y además hay que tener en cuenta la posibilidad, que los intereses puedan volver a subir y la cuota llegue a ser mayor que el propio salario mensual.
Si el salario es de 1.000.-Euros, es imposible para que funcione la economía del hogar, que se paguen por préstamos más de 350.-Euros ya que con los 650.-Euros restantes, hay que comer, pagar la Luz, el Agua, gas, impuestos, gastos del coche, ocio, teléfonos, ropa y calzado, etc., sin olvidar los gastos de libros y otros por los estudios de los hijos. Siguiendo el mismo ejemplo de los 1.000.-Euros netos de salario, el capital que se le solicite al banco no puede ser superior a 80.000.-Euros, que a un interés del 3,50% y a un tiempo de amortización de 30 años máximos, la cuota saldría aproximadamente en 359.-Euros mensuales.
No nos dejemos llevar por los MEDIADORES abusones y poco profesionales, una vivienda vale lo que vale (no se puede comprar algo que vale 100 por 120 esperando que valga 150), independientemente de la situación de los intereses, si nos olvidamos de esto, volveremos a crear otra burbuja y nos hundiremos más, cometiendo el mismo error.
AL MISMO TIEMPO: quiero también comentar a través de los muchos años de experiencia que llevamos en el mercado, que ningún Ayuntamiento debería hacer sus propias promociones y competir con las empresas, pues seria mucho mejor, para las arcas municipales y para las empresas llegar a un acuerdo para las construcción de viviendas sociales o de V.P.O, tanto en régimen en régimen general, especial, como de alquiler. (el precio de este tipo de viviendas viene marcado por la Consejería de vivienda de la Junta de Andalucía). Solamente hay que recordar que de cada Unidad de actuación a desarrollar la LOUA y el POTA indican al menos el 30% de la unidad de actuación para VPO, incumpliendo los Ayuntamientos dicha normativa, siendo todo esto último una posible salida para el tema de las viviendas sociales. De esta forma, los técnicos y Concejales le podrán dedicar más tiempo a otros temas que saturan el Ayuntamiento. Además garantizan que no les va a costar el dinero en la promoción de viviendas.
Otra salida puede ser la autoconstrucción, un modelo que ha funcionado muy bien en Puebla de Cazalla y La Lantejuela y en la Marchena de los 60, consistente en colaborar el Ayuntamiento para que un grupo de personas se haga sus propias viviendas y así las puede adquirir a precio de coste, gestionando el Ayuntamiento, ayudas y subvenciones que se pudiesen obtener, además de bonificaciones en la Licencia de obras que se pudiese plantear, siendo otra salida para evitar el encarecimiento de la vivienda en Marchena.
Saludos cordiales
Juan Guijarro Montero
Marchena (Sevilla)
