La Voz de Marchena

Juan Guijarro. Dar un giro tan brusco e inesperado a la política fiscal de vivienda, exige una razón muy poderosa. ¿Recaudatoria, tal vez? Parece difícil. Sólo para igualar la recaudación previsible, las ventas de viviendas deberían duplicarse durante los próximos cuatro meses. Si nos atenemos a lo ocurrido cuando se anunció el fin de la desgravación, a finales del año pasado, tan sólo deberíamos esperar incrementos del 15%. Cifra francamente lejana a la necesaria no ya para incrementar los ingresos del Estado sino simplemente para mantenerlos.

¿Electoral, entonces? Alguno podrá pensar que cierta clase media estará contenta de escuchar que la compra del ansiado piso le va a costar menos de lo que pensaba. Sin embargo, a mí me parece un tiro en el pie en toda regla. Primero, porque el Gobierno da la impresión de legislar a bandazos e inconsistentemente. Segundo, porque haciendo esto parece dar la razón al Partido Popular y su promesa de recuperar la desgravación, que hasta anteayer criticaba furibundamente. Y en tercer lugar, porque transmite el mensaje de estar “ayudando a la banca”, hoy día considerada por muchos como el enemigo público nº 1.

Incluso en el caso de que las ventas aumentaran gracias a esta medida, los efectos no se reflejarían en las estadísticas hasta pasadas las elecciones.
Si no hay una razón electoral ni tampoco recaudatoria, ¿por qué la llevan a cabo en un momento de tanta incertidumbre? Para avanzar, intentemos buscar quiénes pueden ser los posibles beneficiarios:

Agentes e intermediarios.- La gran mayoría de ellos trabajan sobre todo el mercado de segunda mano que, como sabemos, no se beneficia de la medida. (La vivienda de usada abona el 8% de ITP) Apenas unas pocas inmobiliarias podrán mejorar sus ventas el próximo cuatrimestre.

Promotor pequeño y mediano.- El sábado me dijo un amigo promotor: “Y ahora, ¿cómo les explico a mis clientes que adelantaron el dinero antes de la subida del 8% que han hecho el primo?”. En las promotoras familiares el trato con los clientes es cercano, se conocen, se tratan a lo largo del proceso de compra que, cuando la vivienda no está construida, se prolonga durante meses e incluso años. Por eso el nuevo bandazo del Gobierno, aunque pueda implicar un aumento de ventas para estos empresarios, también genera situaciones desagradables. Por otro lado, si vende al 4% y compra al 18% difícilmente puede compensar, por lo que tiene que solicitar devolución de IVA a Hacienda, una iniciativa que ésta “premia” habitualmente con una inspección. (Hasta hoy también pasa esto, pero convendrán conmigo que no es lo mismo 8-18 que 4-18).

G-14.- En las grandes inmobiliarias, sin embargo, ese trato cercano es excepcional. Todo es más frío y distante. la mayoría de las grandes inmobiliarias del país estarían en quiebra si no fuera por determinados cambios legislativos que lo habían impedido. Cambios, cómo no, impulsados y ejecutados por el Gobierno actual. Por eso se les ha aplicado el término de “promotoras zombis”: muertos vivientes por mor de decisiones políticas. ¿Y qué tiene que ver esto con la bajada del 4%? Sigamos un poco más y lo entenderán.

La banca.- Algunos medios de comunicación durante este fin de semana han afirmado que el principal beneficiario de la medida ha sido la banca: ya que se están adjudicando docenas de miles de pisos todos los meses, el Gobierno ha decidido abaratarles el coste de adquisición reduciendo el IVA del 8% al 4%. Eso sería cierto si los bancos no fueran empresas, pero lo cierto es que lo son, con lo que para ellos el IVA soportado se compensa con el IVA repercutido, si bien los expertos que he consultado –uno de ellos trabaja para un banco precisamente en la venta de viviendas- me han confirmado lo contrario). Aún así, es cierto que la banca es una de las grandes beneficiadas de la medida –junto con el G-14- pero no por la razón expuesta, sino por las siguientes:

Una mejora sustancial de la tesorería por dos razones:

En la medida en que la banca se adjudica miles y miles de viviendas, la disminución del IVA a pagar es un empujón muy positivo a su flujo de caja.
Desconozco bajo qué conceptos la banca puede repercutir IVA; lo que está claro es que vendiendo viviendas no (la segunda mano va por ITP), con lo que a menos IVA a soportar, menos IVA a repercutir por otro tipo de transacciones.

Facilita la venta de promociones que, aunque aún no están adjudicadas, tienen los días contados. En efecto, en los últimos tiempos se ha detectado la proliferación de situaciones en que la banca está intentando ayudar al promotor ex-ante, es decir, apoyando financieramente la venta de una promoción que, en caso contrario, se incorporaría al balance de la entidad financiera generando más problemas de mora y provisiones.

Fíjense en este dato: entre sólo 11 de las inmobiliarias más importantes del país, la deuda con las entidades financieras asciende a 30.000 millones de euros. Empresas que siguen existiendo sólo porque el Gobierno modificó el artículo 260 de la Ley de Sociedades Anónimas en 2008 gracias al Real Decreto Ley 10/2008 para un periodo de dos años, que volvió a ampliar por otros dos mediante el Real Decreto Ley 5/2010.

El plazo termina el 31 de diciembre y la cosa no sólo no se ha arreglado sino que está cada vez peor. Veremos si el Gobierno termina prorrogando o no vía otro RDL la medida o le pasará la patata caliente al siguiente pero, de lo que no cabe duda, es de que la bajada del 4% tiene una gran incidencia para el sostenimiento del difícil equilibrio financiero y contable del binomio banca-grandes promotoras. De hecho, la bajada va en la línea de impulsar la venta de viviendas de estas grandes promotoras que tienen un problema de precio: no pueden permitirse el lujo de vender todo lo que tienen que vender con pérdidas puesto que verían desaparecer sus ya menguados fondos propios (salvo que la banca las recapitalizase, aunque todo hace indicar que no está en condiciones de poder hacerlo).

Ya hemos explicado que la escasa financiación de que dispone la banca se la adjudica, en su amplia mayoría, el Estado y sus necesidades de deuda. Así, la financiación para actividades privadas está menguando. La banca, de hecho, sólo ofrece financiación de la buena cuando se trata de pisos propios. Y en buena medida lo está empezando a hacer para pisos a punto de entrar en balance. Pero son demasiados. Es incapaz en la coyuntura actual de financiar lo que se le viene encima.

El Gobierno teme una segunda fase de la crisis que se caracterice por la caída, una tras otra, de las grandes inmobiliarias del país. Así que los tres actores implicados se han puesto de acuerdo en evitar que un efecto dominó (promotoras-banca-Gobierno) se lleve todo por delante.

La bajada del 4% mejora la tesorería de la banca, gracias a lo cual puede destinar más recursos a financiar la venta de viviendas de promotoras zombis, cuyos pisos son más baratos gracias a la bajada del IVA sin necesidad de reconocer pérdidas. ¿Y quién es el que más gana? El Gobierno, que se está jugando la supervivencia de España. Cómo será de urgente y apremiante la situación que se han visto obligados a sacrificar recaudación, coherencia y argumentación electoral. Otro mayo de 2010 “superado”. Y se me ocurre estas pregunta ¿ Vivimos al borde del infarto,? Qué tipo de política realizan estos señores tan responsable, ¿Se benefician siempre los mismos¿ hacia dónde caminamos…?

Saludos cordiales.

Juan Guijarro, Gerente de Guijarro  Rustica y Urbana SL y delegado territorial de la Asociación profesional de expertos inmobiliarios en Andalucía.